Как считается рентабельность аренды

Одним из факторов, влияющих на решение о покупке недвижимости в Германии, является величина рентабельности, которая рассчитывается как соотношение годового дохода от аренды к стоимости объекта недвижимости. Как же считается годовой доход от аренды?

Немецкая специфика арендных взаимоотношений между арендатором и собственником квартиры заключается в том, что различаются два определения аренды:

1. Холодная аренда (Kaltmiete) – это базовая сумма аренды или квартплата (плата за пользование помещением).

2. Горячая аренда (Warmmiete) – это полная сумма арендных платежей, которая включает в себя холодную аренду и коммунальные платежи (Nebenkosten).

Схема расчета арендных платежей выглядит так:

1. Для арендатора интерес представляет величина горячей аренды, поскольку эту сумму он должен уплатить собственнику квартиры. Коммунальные платежи за текущий год платятся в Германии не по факту использования, а согласно утвержденному ежегодным собранием собственников квартир и домоуправления экономическому плану за предыдущий год (Wirtschaftsplan). Другими словами, коммунальные платежи платятся как среднеарифметическая величина. Раз в год происходит перерасчет платежей, т.е. сравниваются фактические затраты согласно показаниям счетчиков с плановыми и арендатор или доплачивает разницу, или получает назад излишек. На основании фактических платежей составляется новый экономический план. Поэтому размер рентабельности объекта недвижимости, указанный в нашем каталоге, - это текущий показатель, который может незначительно колебаться при перерасчетах, но в долгосрочном периоде остается неизменным.

2. Собственник квартиры получает от арендатора горячую аренду, из которой далее на счета домоуправления переводится сумма коммунальных платежей. Таким образом, у владельца квартиры остается холодная аренда. Коммунальные платежи, которые платит арендатор (Nebenkosten), называются еще перекладываемыми на арендатора коммунально-эксплуатационными платежами (umlagefähige Kosten).

3. Из суммы холодной аренды собственник квартиры оплачивает услуги домоуправления (Hausverwaltung) и делает взносы в коммунальную кассу (Instandhaltungsrucklage) на счет домоуправления. Другими словами, затраты на услуги домоуправления и взносы в коммунальную кассу (резервный фонд) – это не перекладываемые на арендатора коммунально-эксплуатационные платежи (nicht umlagefähige Kosten).

4. Итак, получаем, что коммунальные платежи + (услуги домоуправления + коммунальная касса) = перекладываемые на арендатора коммунально-эксплуатационные расходы + не перекладываемые на арендатора коммунально-эксплуатационные расходы = жилая плата (Hausgeld или Wohngeld). Жилая плата переводится на счет домоуправления, который распределяет ее дальше. Согласно данным немецкому Союзу квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund) жилая плата в Германии составляет 2- 3 евро за квадратный метр ежемесячно.

А годовой доход от аренды составит:

Годовой доход =

Холодная аренда

(минус)

коммунально-эксплуатационные расходы, которые несет собственник объекта недвижимости (не перекладываемые на арендатора)

Теперь объясним более подробно составные части жилой платы.

  • Коммунальные услуги (Nebenkosten) включают в себя потребление холодной и горячей воды, отопления, газа, плату за вывоз мусора, канализацию, телевизионный кабель, освещение в подъезде и т.п., телефон, Интернет.
  • Услуги домоуправления (Hausverwaltung) Каждый дом в Германии имеет свое домоуправление. Это частная организация, которая следит за поддержанием чистоты и порядка в доме, обеспечивает коммунальными услугами, проведением мелких и крупных ремонтов здания. Стоимость услуг домоуправления зависит от дома, в котором находится квартира, и от объема предоставляемых услуг.
  • Коммунальная касса (Instandhaltungsrucklage) – это так называемый резервный фонд для накопления средств на проведение текущего или капитального ремонта. Решения о мероприятиях, которые нужно провести в здании (например, ремонт, окрашивание фасада, замена лифта, ремонт детской площадки и т.д.), принимаются большинством голосов на общем ежегодном собрании собственников и домоуправления. На этом же собрании определяется и размер взносов в коммунальную кассу. Таким образом, если размер коммунальной кассы достаточно высок, то можно предположить, что здание ожидает капитальный ремонт, что приведет к повышению стоимости объекта недвижимости. А если сумма средств в коммунальной кассе невелика, то, возможно, капитальный ремонт был сделан недавно. При покупке квартиры сумма взносов, уже внесенная предыдущим владельцем, переходит на нового собственника автоматически.