Где покупать недвижимость в Европе?

 

Еще совсем недавно зарубежная недвижимость для россиян, причисляющих себя к среднему классу, была недосягаемой мечтой. К счастью, Европа становится ближе. Этим летом два банка (ВТБ и Сбербанк) объявили о том, что готовы предоставить ипотечное кредитование россиянам на покупку недвижимости за границей. Будет ли пользоваться спросом эта услуга - покажет только время.

Эта новость многими воспринимается оптимистично, ведь взять долгосрочный кредит в зарубежном банке сейчас большинству россиян довольно сложно, потому что далеко не у всех есть кредитная история в Евросоюзе.

Те, кто предпочтет кредитоваться на покупку зарубежной недвижимости в Сбербанке, смогут получить ипотеку для приобретения дома или квартиры в таких странах как Чехия, Хорватия и Турция.

ВТБ собирается предоставить кредит для покупки жилья в более перспективных с точки зрения бизнеса странах: в Германии, Австрии и Франции.

Задача российских офисов банков - помочь потенциальному покупателю недвижимости с подготовкой необходимого пакета документации и дать оценку возможных рисков. Ипотека же будет выдаваться в выбранной стране, в филиале отечественного банка. Представители банков говорят о том, что процентные ставки на ипотеку не будут отличаться от европейских. Если банки сдержат свое обещание, то заем на покупку зарубежной недвижимости обойдется дешевле, чем ипотека на покупку недвижимости в России.

В каких же странах Европы наиболее выгодно покупать сейчас недвижимость?

Германия: респектабельность и стабильность

Квартиры и дома в Германии - одно из самых интересных предложений на рынке европейской недвижимости. Во-первых, это наиболее стабильный рынок. Во-вторых - имеется много интересных предложений для покупателей недвижимости разного уровня: от элитных квартир и домов до жилья эконом-класса.

Недвижимость в Германии купить могут достаточно легко иностранные покупатели. Правительство сделало все возможное для того, чтобы привлечь инвесторов: упрощены условия оформления документов на собственность. В немецких банках стабильно низкие проценты на кредитование недвижимости, на сегодняшний день - всего 2,5 %.

С целью инвестиций лучше купить квартиру в Германии эконом-класса, такое жилье проще всего сдать в долгосрочную аренду. Именно квартиры эконом-класса пользуются спросом на рынке аренды. Это связано с тем, что примерно 59% немцев предпочитает не покупать собственное жилье, а жить на съемных квартирах.

Россиянин может оформить недвижимость на себя, для этого не нужно проходить регистрацию как юридическое лицо и открывать в Германии собственный бизнес.
Наличие недвижимости - один из положительных факторов, влияющих на принятие решения о выдаче ВНЖ в Германии. И чем дороже оценивается приобретенная квартира или дом в Германии, тем на большую благосклонность властей можно рассчитывать.

Недвижимость Франции: прибыль откладывается

Главный недостаток французской недвижимости - ее стоимость. При этом специалисты прогнозируют и дальнейший ее скачок. Это напрямую связано с дефицитом жилья. Особенно такая тенденция наблюдается в крупных городах: Париже, Ницце и Марселе. Купить можно как небольшие апартаменты, так и собственный замок - все зависит от амбиций и размеров банковского счета. Примерная цена на двухкомнатные апартаменты в Париже (площадь 43 кв.м) - 600 000 евро. За замок эпохи Ренессанса (площадь 1100 кв.м), расположенный в одном из парижских пригородов, потребуется выложить 5 400 000 евро.

Купить жилье в новостройках, по сравнению с той же Германией, практически не реально: уровень строительства стремительно снижается. Но французское правительство бьет тревогу по этому поводу и разрабатывает программы, которые будут стимулировать строительство жилого фонда.

Вторичный рынок жилья во Франции также является проблемным. Старый фонд, расположенный в наиболее востребованных для аренды районах, нуждается в реконструкции.

Французские банки лояльны к иностранным заемщикам. Это связано с тем, что стране необходим приток капитала. Средняя ставка по ипотеке во Франции - 3,5-4%, зависит от выбранного финансового учреждения. Кредит выдается в евро. Не стоит ожидать, что вам выдадут кредит в другой валюте, для французских банкиров это экономически не выгодно. Ипотеку во Франции можно взять максимально на 25 лет.

Интересы иностранных заемщиков во Франции все-таки слегка ущемлены. Резиденты могут рассчитывать на выдачу ипотечного кредита до 80% от цены жилья. Иностранным гражданам кредит выдается от 50 до 70% от стоимости. Для примера: если покупаете по ипотеке квартиру в Париже за 600 000 евро, то рассчитывайте на кредит максимум на 420 000 евро. 180 000 вам придется изыскать самостоятельно.

Получить вид на жительство во Франции на основании того, что вы являетесь собственником квартиры невозможно. Этот факт не дает абсолютно никаких преимуществ. Рассчитывать можно только на мультивизу, и то не факт, что ее одобрят.

По прогнозам, недвижимость Франции будет дорожать и дальше, поэтому можно смело говорить о ее ликвидности. Но все-таки ожидать быстрых дивидендов от вложения в нее не стоит, этот процесс затянется минимум на 10-15 лет.

Домик у теплого моря: Болгария

В большинстве стран, входящих в Евросоюз, сделки по недвижимости оформляются не только безопасно для иностранных покупателей, но и без лишних проволочек по отточенной схеме. Законодательство соблюдается, а регуляторы предоставляют полную финансовую информацию (Германия, Франция, Австрия, Швеция, Финляндия).
Необходимо отметить, что рынки недвижимости некоторых европейских стран (в первую очередь это популярные у россиян Болгария, Испания и Греция) имеют проблемы, отпугивающие не только новичков в инвестировании, но и тех, кто на этом деле “собаку съел”.

Болгария уже не так привлекает инвесторов, как это было всего три-четыре года назад. По статистике, в первом полугодии 2014 в болгарскую недвижимость было вложено €490,7 млн. В прошлом году за такой же период - €636,4.

По утверждению риэлторов, в 2014 году Болгария потеряла значительную часть российских покупателей. За 1 полугодие в этом году они совершили сделок на 40% меньше, чем за этот же период в 2013.

Причина падения спроса не только в подорожании болгарской недвижимости в среднем на 20%, но и в том, что российские инвесторы поняли, что рассчитывать на то, что вложения окупятся быстро, не приходится. Ведь основная прибыль от аренды в Болгарии, Черногории, Испании и Греции приходится на курортный сезон, который длится максимум 4 месяца, все остальные месяцы содержание недвижимости “съедает” заработанное.

Поэтому опытные инвесторы делают выбор в пользу стран, как Германия, где сдача жилья в аренду востребована круглогодично.

Граждане России довольно редко берут ипотеку в Болгарии, большим спросом пользуется рассрочка от застрйщика, котору предоставляют некоторые девелоперы.

Процентные ставки для иностранцев по ипотеке - 7%. Как видим, это значительно больше, чем в Германии (напомним, что в этой стране ипотека иностранным гражданам выдается под 2,5 % годовых).

Тем, кто размышляет, не воспользоваться ли заемными средствами для покупки недвижимости в Болгарии, надо знать, что местные банки готовы выдавать кредит иностранцам далеко не все объекты. Главное, на что обращают внимание банковские клерки - ликвидность приобретаемой квартиры. Финансистам необходимо быть уверенными, что в случае форсможорных обстоятельств, они смогут быстро и выгодно для себя реализовать недвижимость, за которую перестал платить заемщик.

По этой причине банки Болгарии предпочитают не рисковать и отказывают в кредитовании так называемых нетиповых объектов (как правило, самых доступных по цене), ликвидность которых находится под сомнением. По этой причине гораздо проще получить одобрение кредита в болгарском банке для покупки квартиры в Варне, чем под небольшой домик, находящийся в глубинке в горном районе. Для сравнения: немецкие банки выдают ипотеку и для покупки и сравнительно недорогой недвижимости в Германии (стоимость объекта от 50-60 000 евро).